Stěhování za prací a trvalý pobyt, odstupné, regulace, deregulace a komerční nájemné

Psal mi další kamarád z Moravy, dobrý specialista na Unix, že se konečně rozhodl a přesídlí do Prahy, kde dostal výhodnou nabídku na práci, kdy bude mít 2-3x více jak na stávajícím místě.

Prosil mě o pomoc, že mu jen chybí sehnat cenově výhodné bydlení, aby se mu vůbec vyplatilo přestěhovat se za prací. Současně mi poslal pár nabídek k pronájmu, co vybral v odpovídající ceně, ať mu prý poradím.

S výběrem pronájmu není problém, neboť stačí porovnat cenu a lokalitu, kdy nabídek je více jak dost. Kamarád se chce ale také zbavit bytu na Moravě, aby neplatil zbytečně náklady za dva byty a řeší, jak současně získat trvalý pobyt v Praze, aby se mohl přesunout i s ženou a dítkem. Trvalý pobyt už je ale problém, neboť ho skoro v žádném komerčním pronájmu nelze získat.

Jedna nabídka od soukromého majitele byla na 15 tisíc měsíčně komerční nájem na 1 rok s možností prodloužení (za blíže ještě nespecifikovanou cenu), či 750 tisíc hotově odstupné a pak mít regulovaný nájem asi 4.800 Kč na dobu neurčitou a s možností se přihlásit i k trvalému pobytu.

Dovolím si tedy malé zamyšlení nad současným stavem komerčních - regulovaných nájmů, neboť opravdu nevím, co poradit.


Regulace všude, kam se podíváš?

V každém státě je nutná regulace něčeho, stačí se jen podívat kolem a všimnout si např. regulace těžby ropy, regulace dovozu něčeho někam, regulovaných plateb ve zdravotnictví, odměn soudním znalcům a překladatelům, regulace reklamy v TV, počtu prodejců na Karlově mostě, regulace platů ve státní sféře, důchodů,...

Něco jiného je ale ze socialismu zděděná regulace nájmů, kdy pojmy jako postupné zvyšování nájemného, či deregulace, slyšel jistě každý i když se ho to třeba ani netýká.


Je výhodný regulovaný nebo komerční nájem bez omezení?

Většina lidí již má vlastní bydlení nebo komerční nájem, ale stále je tady skupina lidí, která bydlí ve státních bytech nebo je chráněna regulovaným nájmem v soukromých domech. Postupně se také všem to regulované nájemné zvedá a konečné uvolnění nájmů by mělo nastat v roce 2010.

Souhlasím s tímto postupem, kdy není sporu v tom, že současné vztahy majitel nemovitosti - nájemce s regulovaným nájemným jsou špatné a všude by mělo platit opravdové tržní nájemné. Deregulace nájmů trvá příliš dlouho a trh s nemovitostmi se tak stále potýká se všemi známými "socialistickými" nešvary.

Dobře, vezměme ideální situaci, která nastane v r. 2010, kdy všechny nájmy budou tržní, tj. cena všech stávajících regulovaných nájmů se zvedne na "obvyklé tržní nájemné v dané lokalitě" a v případě sporů nájemníků s majiteli rozhodne soud.


Jaká bude situace po deregulaci nájemného?

Všechny nájemní byty budou mít stanovenou komerční cenu za měsíční pronájem dohodou tak, jak to již platí pro všechny nově pronajímané byty. Kdo ze současných nájemníků nebude mít na tu obvyklou cenu, tak se buď bude muset přestěhovat někam do levnější lokality a do levnějšího bytu, příp. stát by prý měl slabším něco přispět na nájemné ze sociálních dávek.

Otevřené otázky jsou pouze:

Kam se mají nájemníci přestěhovat, když ceny všech bytů budou nad jejich možnosti? Kolik bude stát přispívat sociálně slabším a důchodcům na vyrovnání komerčního nájmu? Jak budou soudy posuzovat to "obvyklé nájemné" v dané lokalitě?

Dobře, snad se to nějak vyřeší, ale co pak? Všude bude komerční nájemné, ale to se snad může také zvedat dle požadavků majitelů domů. Řekl bych, že každý rok dojde k navýšení nájmů minimálně o inflaci, kdy nemluvím o nějakých mimořádných nákladech majitele, který prokáže, že musel třeba zaplatit nový výtah, udělat fasádu, novou střechu, opravit rozvod plynu.

V takovém případě by majitel mohl klidně požadovat každý rok mnohonásobné zvýšení nájmů, aby pokryl náklady na provoz a údržbu nemovitosti.

Zvládnou tohle sociálně slabší? Zvládnou tohle všichni v nějakém nájemním vztahu, když se k tomu přípočítá i naprosto nekontrolované navyšování všech služeb spojených s bydlením, dodávky energií, či další náklady na život?

Co bude bránit majitelům nezvedat komerční nájmy každý rok nekontrolovaně nahoru? Není výhodnější pro všechny majitele vyštípat současné nájemce, kteří třeba již platí komerční nájemné a udělat ze svých nemovitostí hotely, ubytovny pro cizince nebo pro studenty?

Není pro každého majitele nemovitosti výhodnější pronajmout byt 3+1 např. šesti studentům nebo zahraničním dělníkům, kteří zaplatí každý třeba 6 tisíc měsíčně, než nějaké rodině s dětmi, která by platila obvyklých 15-20 tisíc jako komerční nájem?


Bude někdy regulace komerčních nájmů na bydlení?

To tzv. "obvyklé nájemné" v lokalitě se má prý odvíjet od komerční sazby za kanceláře, kdy současné sazby za metr kancelářské plochy již odpovídají kvalitě i poloze ve městě. Když nějaký pronajímatel zvedne cenu za pronájem kanceláří, tak každá firma to nějaký čas může tolerovat, ale někdy nastane stav, že se firma přestěhuje buď do vlastních prostor nebo do jiné lokality za výhodnější pronájem.

Naprosto v pořádku, klasický trh s kancelářskými plochami u nás funguje na jedničku. Firma se jen přestěhuje, změní si kontaktní adresu v rejstříku, vytiskne nové vizitky.

Jde takhle podobně řešit i trh s byty, když není dostatek nájemních bytů, ceny neodpovídají ani trhu ani lokalitám, nemluvě o problémech s trvalým pobytem, kdy se není možno přihlásit k trvalému pobytu někde, kde je nájemní doba na dobu určitou?

Je tedy cesta pouze vlastní bydlení? Jsou spokojení všichni ti, co koupili byt v domě, kde se nemůžou s cizími lidmi domluvit ani na společných investicích jako je oprava střechy, nový výtah, rekonstrukce rozvodů, či fasády?

Určitě ne, nájemní bydlení je všude po světě rozšířené úplně stejně jako osobní nebo skupinové vlastnictví. Jde jen o správné nastavení pravidel, která všude v civilizovaném světě fungují. Regulace nájmů funguje skoro všude na světě a není možno trh (v žádné oblasti) nekontrolovaně uvolnit. Fráze, že "trh vše vyřeší" jsou blábol a naivní představa rádoby "ekonomů".


Jak to funguje na opravdu volném trhu?

Kdysi jsem vyvíjel aplikaci pro jednu firmu v USA, která se zabývá pronájmem nemovitostí k bydlení a při analýze řešení jsem se dozvěděl, že pro každého majitele v USA existuje možnost část bytů pronajmout za nižší tzv. "sociální nájemné" a tak dostat výraznou slevu na dani.

Je to jen taková "malá" motivace na volném americkém trhu, kdy každý majitel pak automaticky vyhrazuje v každé nemovisti 3-5 bytů (dle celkové velikosti), které pronajme i za nižší nájem, jen aby plně využil daňové slevy. Na trhu je pak logicky dostatek komerčních pronájmů i levnějšího sociálního bydlení a to bez nějaké tupé státní výstavby.

Proč se u nás politici snaží stále vymýšlet unikátní české systémy, kdy by stačilo se poučit z již fungujících modelů na světě a převzít vždy to nejlepší?


Stěhovat se za prací a dávat odstupné?

Jak to má řešit kamarád, který se přestěhuje i s manželkou a dítětem, pronajme si byt za komerční nájem na první rok třeba za 15.000 Kč měsíčně a neví, kolik bude činit "obvyklé" komerční nájemné příští rok? Bude to 17 nebo 20 tisíc, či 36 tisíc?

Má kamarád raději zaplatit 750 tisíc jako odstupné majiteli za tzv. regulovaný nájem a za trvalý pobyt, kdy v roce 2010 již stejně nebudou platit žádné regulace a majitel bude vyžadovat "smluvní nájemné" v neomezené výši?

Nebo má od počátku platit komerční nájem bez trvalého pobytu, který mu majitel nepovolí, tj. že si bude ještě extra vydržovat byt na Moravě, kde bude mít jen trvalý pobyt?

Co poradit? Vážně nevím. Je mi ale jasné, že ve stávajícím chaosu ve společnosti je opravdu těžké něco radit, když si premiér létá na fotbal, vláda si chce za milión koupit reklamní kravaty s logem EU, komunisti chtějí opět všem přidat, tramvajáci se ZŠ mají vyšší platy jak učitelé,...